8月15日由国际注册商业房地产投资师(CCIM)协会、《新地产》杂志、对外经贸大学国际房地产金融研究中心主办的“2004国际房地产金融论坛”在北京昆仑饭店开幕，来自国外投资基金，如摩根士丹利、莱曼兄弟、荷兰ING房地产、新加坡凯德置地集团及众多中国知名的首创置业、上海家易得、香港李颂熹集团、台湾倍升等房产开发企业参与了本次论坛。新浪房产作为协办单位全程直播本次论坛，以下为香港李颂熹集团总裁李颂熹先生演讲实录：  

李颂熹：我的普通话说的不好，我用英文来演讲。女士们先生们，我今天非常荣幸给大家进行发言，接下来我给大家介绍的城市发展运营的新思维，如果在座有人非常年轻，不到25岁，你会觉得这个话题非常有趣。对于这个话题来说，可能你们觉得旧中国而言比较特殊，因为我们在中国大陆的发展是非常大规模的。而且在香港特别行政区的城市化也是速度非常快的，对于政府他们不知道怎么开发城市，不知道怎么就城市化来发展。我们把他叫作城市运营，是最近比较热门的话题。我们做了具体的研究，发现这方面的研究和文件都是理论化，比较缺少实质的操作。我们认为城市的运营要做的好的话，更重要的是固有可操作性的发展的策略、计划以及有相关专业的支撑。为了区分我们的炒作模式，其他同类型的课题，所以我们在这个标题中强调了管理两个字，以前我们在中文叫城市运营。我们现在加上了发展这个词。我们觉得加入我们在发展这个里面就应该对这个发展应该讲的好一点。

在传统上，世界绝大多数的城市发展是随着社会的发展逐渐形成的，从西方城市化的发展过程中，城市化是由分散的农民向城市开展。在中国改革开放之后，经济迅速发展的过程当中，我们看到很多城市的发展是人为的，有规划的，这些规划是不是合理，要另当别论了。我们看到很多小的乡镇，有处女地发展成了城市，我们就这些发展我们看到是有规范的手段来发展，我们称为城市发展。在目前，中国已经有了4.56万的人口，占城市人口的16%，中国在过去50年的城市发展方面远远落后于城市，或者是世界城市化，现在中国正在快速的发展，正在接近50%的转折点。

在过去的几个年代中，中国的城市化进程非常迅速，在这个过程中，我们看到了城市化的发展，推出很多机会，同时有很多的危机，我再次不想更多的侧重于城市发展的机遇。城市进展的健在位置有以下几种，包括空间布局设计决定城市的战略定位，土地天然、人力及资金等资源的浪费，有很多急功近利的例子，缺乏常委策略及计划。由于上述的原因会导致城市发展的方向模糊。或者是会导致临近的模式同近化的发生，对城市发展的角度是从战略性策略的叫做和技术性的研究，我看到一些工程方面的报告，他们进行物理空间的研究，但是我认为这些做法他们往往是缺乏具体系统的操作理念和计划，城市发展运营是以政府的行为为主导，收到了政府的关注治理的功能，主要是治理指的教育、医疗、治安以及社会服务等等。

第二个，功能，我把他叫做经营功能。经营功能包括投资、营造有关的商业投资氛围，另外还有界乎于两者之间的功能，文化、体育都是非陈重要的，他是否成功，有赖于管理者和经营者的才能，他的魄力、远见以及采纳的模式和策略。下面我们今天所要提出的城市发展运营的整体思路加上万也、技术方面的支持，他将会对如何来建设来发展以及经营管制城市具有一定的引导作用。

城市发展运营是一个系统工程，除了涉及多个政府部门，更涉及众多的专业人士，包括了经济师，基建工程师，环保专家，发展及规划测量师，建筑设备师，市场推广师等，就这些发展目标我们使得居民安居泪液，要使GDP增长，创造财富，创造小康社会，最后一点也是非常重要的，我们要达到可持续的发展。为了达到这个目标，我们就要按步就班的安排，尤其是资金方面的投入，一定是有限的，在普通百姓的角度来看，程度发展不是一个单向政府行为，是市场行为，社会进化互动的结果，如果我们希望社会有序的发展，有应该做到城市的策划、建设、发展和管理当中，建设多元化的产业和投资模式。也应该让市场参与到各个类型的开发当中，在城市开发的过程中，我们形成要政府主导，市场进行运作的多元化模式。每一个事物都有他的策划标准，什么样的城市标准才是成功的？我们相信他应该有一个衡量的尺度，多元化指的是使城市变的有生机的因素，对于这个方便来说我们要来使得城市在经济和各个方面得到更好的配备，使得这个城市被注入无限的生机。第二，我要介绍一下良好的治理，第三是专业人才，第四，生活素质。好的居住指的是我们在城市内部，比如说如果没有很好的机场，我们的城市就不能跃至国际的地位。还有良好的网络，发展完善的交通工具，比如服务的人口和其他的流动提供中药的击键设施。第六是城市的更新。第七是创新文化，第八是有利营商的文化，如果我们听到北京、上海、东京、巴黎这些城市的名字的时候，我们会觉得他们给我们留下了这个城市具体的印象，比如说在北京，政府正在做非常好的工作，使得北京得到很好的发展，我认为这种做法应该推广到其他的地方和城市。

我们就像做其他的项目的时候，我们也进行了很多战略的研究，我们在这方面进行四个步骤啊，以便能找到一个运作的思路。我指的是，我们要进行机械的研究，我们要对有关城市定型定位，发展战略制定，以及发展运营，我逐一的给大家介绍。第一是战略发展研究阶段，这个阶段当中，我们要来在以下的领域进行研究比如政治、经济、人文，历史、资源，市场、地区和其他的各个方面，比如限制、机会等都要研究。最重要的是要发现这个城市发展的潜力限制以及才可以确定今后发展的模式。当我们设定了发展的模式之后，我们要进行下一个阶段就是我们目标的阶段，定性阶段。当我们基于政府的政策，和百姓的需要，我们就可以对城市进行定性，定位，以及各个方面。第三个方面是发展战略制定阶段。当我们进行了城市定性定位的方面，我们需要进行策略，比如包括有关的经济策略，政府的机构策略，比如说具体的实施策略等等。当我们就总体规划进行准备的时候，我们会发现一个现象，这就是有关的基础设施和有关的政府的设施要进行充分的考虑之后才可以编制出总体的报告。我们一般有一个规划师进行，但是通常这位规划师没有进行或者忽略了进行前期的研究以及定性定位，一个城市是不是开发的成功，不是取决于规划图，是要根据内容来决定。基础设施和其他方面，比如交通都是很重要的。在中国的情况而言，我认为我们在这些方面可以意识到情况不是太好，所以我们要非常注重这些击键、交通、环保方面的考虑。

我们在明确了有关商业的机会之后，我们要考虑是不是有私营部门参与，我们要创建非常好的环境、范围，并且我们要就财务等方面进行分析，制作出总体规划的报告，之后要来在每一个阶段中是不是取得了平衡的发展，之后，我们要来准备相关的土地发展战略，这个是经营策略之后需要准备的。在整个的城市发展过程中，土地是非常重要的。政府提出我们要对城市进行建造，不是单独提出来土地发展的策略包括了土地发展方案，土地管理策略，土地的收益预算，我们要考虑怎么对土地进行管理，确保我们就总体的规划来说是非常匹配的接下来是政府发展策略，政府发展策略是不可获缺的。我们要记住，程度发展运营不是注重市场运作的方面，我们关注的是老百姓在城市生活中的素质，城市的公共设施积极城市的配套这些是不产生利润的，但是在一个城市发展中是不可获缺的。

最后同样重要的，我们要看一下，政府的税收收入，为了吸引投资，政府要做一定的政策，当我们确定了以上的政策，我们需要进行一个财务的分析。根据从图的规划报告财务分析制定，分析执行的方案，我们要来确保这个城市的发展是不是在不同的节但达到了均衡的发展。一个城市的发展是长期的，城市的方面的各个环节一般不会平衡的发展，所以我们需要每隔两、三年对城市进行评估和分析，这样才可以保证城市的发展不会偏离原先的定位。下面我们进行了城市发展运行的阶段，在这个方便我们进行了各方面的预算，进行筹措、融资，我们建立各种合作的模式，以及政府行政服务，这些做法的目的是要确保城市的健康良性的发展。我们还需要推动引进一些机制，为城市注入无限的生机和活力，包括以下几点，动态调整系统，这些和社会环境、市场的波动、老百姓的需求等等因素的变化都会导致定性、定位、定量的改变，所以我们要不断的进行检讨和修订，可持续发展，动力的源泉，在城市发展的过程中，我们要考虑到可持续发展的重要性，满足现代人的需求，而有不损伤我们的下一代满足需求的能力。就是我们所说的协调发展。正像前国家主席江泽民先生所说的，决不能吃祖宗饭，断子孙的路。

在城市的发展运营的过程当中，我们还需要看一下政府市场功能的分配调节。我们对政府的描述比较简单，其实政府行为在城市发展的过程中起非常关键的作用，不仅仅是主导及协调的作用，很多法律上赋予的权利，只有政府才可以运行。有法制的运输，政策、政府支持等等措施，才能有效的优化城市经营环境，增强市场的资源配置的活力，从而间接的辅助和支持城市发展运营。

总而言之，城市发展运营是一个复杂的系统工程，需要有施展经营的城市发展顾问，这些顾问比较有一下的特点，整合力，前瞻力，创新力，判断力，这才可以讲专业经验及视野等方面的城市的新思维、新理念引进进来。这样一些理念才能够为老百姓、为政府、为城市、为发展商创造真正供应的局面，谢谢。  

（文章来自：新浪房产 时间：2004-8-18 ）