自2003年下半年开始，中国房地产行业进入快速发展阶段，上海、苏州、杭州等地的房地产价格飞速上涨，全国各地的房价上涨速度均有不同程度的加快。天津2004年住宅售价的涨幅也接近25%。因此，中央及地方政府相应出台了多项宏观调控政策与措施，主要目的一方面是抑制房地产投资过热，保证房地产行业的健康稳定发展；另一方面是引导房地产需求逐步趋于理性。
金融手段是宏观调控的主要方式之一，金融调控主要是通过货币供应量、利率、存款准备金等金融工具对相关行业的发展产生间接的影响，其中对楼市价格影响较为直接的是针对利率的政策。实施金融调控的政府部门主要是中国人民银行（以下简称央行）与中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）。
2004年9月2日，银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》，其中对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等与房地产相关的贷款条件进行进一步的严格要求。其中影响较大的规定主要有：要求房地产开发企业项目资本金比例不低于35%，具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证方可申请房地产开发贷款；建筑施工企业的流动资金贷款不得用于为房地产开发企业垫资；严格审核个人住房贷款借款人的资信情况及还贷能力，强调借款人收入中用于偿还住房贷款与物业管理费支出的比例不得超过50%，所有债务支出占借款人收入的比例不超过55%。这一政策的出台增大了房地产开发企业贷款的难度，同时还有两方面的因素使开发企业的资金需求更加迫切，一是由于招拍挂政策的实施，土地交易透明度增加，土地价格上涨较快，开发企业的土地款支付压力较大；二是天津全面禁止违规预售，推迟了开发企业的预售回款。因此，许多开发企业通过房地产信托或寻求战略合作伙伴解决资金问题。融资方式的改变加大了融资的成本，而开发企业为了维持一定的开发利润水平，融资成本的增加直接导致了房价的上涨。
2004年10月29日，央行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。5年以上住房按揭贷款年利率由原来的5.04%上涨到5.31%，涨幅为5.36%。利率调整后，对于普通购房者而言，存款利率上浮幅度较小，而且可以无下限下浮，住房贷款利率上浮幅度较大，金融机构可以进行无上限上浮，这种差别从一定程度上加速了购房的进程，导致了短期内的购房需求增加，间接导致了房价的上涨。同时，房地产开发企业的融资成本也因为贷款利率的增加而加大，这一部分成本的增加同样导致了房价的上涨。另一方面，利率的上涨加大了贷款购房者的还贷压力，对于自住型购房者而言，购买一套住房的还贷压力相对有限，假设购买一套40万元的住宅，按揭贷款额为房价的七成，即28万元，贷款年限为20年，按照等额本息还款方式加息前每月应还款1854元，加息后每月应还款1896元，每月多还42元，20年累计多还10102元，是加息前应付利息总额的6%。而对于贷款购房投资者而言，由于购买其多套房产，贷款金额较大，因而每月增加的还款在很大程度上提高了其投资成本，增加了投资的风险，因而会有部分投资者减少其投资购买的房产数量，从而使投资购房需求有所下降，有利于房价的回落。对于购房投资需求比例较大的城市如上海、苏州、杭州等地的楼市，利率政策对需求有一定的抑制作用，但是由于房价的快速上涨，这种抑制作用基本上全部被抵消，而房价上涨的主要原因在于供需结构性矛盾及其导致的需求短期内集中释放。对于天津这样自住型购房比例较大的城市，利率上涨在短期内并未造成购房需求大幅下降，因而不能产生通过抑制需求来达到抑制房价上涨的效果。总之，加息方式的金融调控在短期内并未降低楼市价格，反而进一步增加了房地产开发的投资成本，进而在一定程度上为楼市价格上涨推波助澜；同时，加息加大了购房者的还贷压力；对于购房投资行为而言，加息提高了投资的成本，加大了投资的风险，但不能从根本上减少投资需求。限制投资需求较为有效的手段是对购买后短期内（比如2年以内）转移权属的房产征收高额交易税费（比如针对卖方征收10%以上的税费），最大程度地降低投资者的收益。2004年4月上海市已经出台《上海市人民政府关于预售商品房转让问题的决定》，其中对预售商品房的转让做出了“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记”的规定，其主要目的即是限制投资性购房。但是此举并不彻底，因为政府同时还会加快办理房地产权证。
2005年3月17日，央行取消此前执行的个人住房贷款优惠利率，回复到基准利率，实行基准利率0.9倍的下限管理；同时规定在房价涨幅较大的地区购房首付款的比例可以从原来的20%提高至30%。此举实质上是提高了住房贷款利率，5年以上按揭贷款年利率有原来的5.31%上涨到下限利率5.508%（基准利率为6.12%），涨幅为3.73%。此次利率调整与2004年10月加息大体相同，所不同的是利率上调的幅度较小，但是由于在前一次加息后仅四个半月即再次调高房贷利率，此次利率调整引发了购房者产生住房贷款利率进入加息周期的预测。因此，此次金融调控还引发了大量的贷款购房者提前还贷。
央行2005年2月中下旬对全国城镇储户的调查显示：2005年第一季度中国城镇居民的购房热情高涨。有22%的居民准备在未来三个月购买住房，较上季提高0.8个百分点。从问卷调查看，上海、杭州、温州等房地产价格上涨较多的城市，其居民购买住房的愿望更强烈，人数占比分别为23%、23.8%和42%，均高于全国水平，其中投资购房的比例较大。对居民负债情况的调查显示，居民银行借款主要是住房贷款，加息虽然增加了还款成本的压力，但由于房价的上涨幅度大于利率的上涨幅度，而购房者的购买力成长速度远远落后于房价的上涨速度，购房者仍需要贷款的支持。金融调控的主要方向应当是限定贷款的对象，具体讲就是限制高价房产的贷款额度；同时在确保商业银行收益与风险的前提下，向普通自住型购房者购买普通住宅提供购房贷款支持。对于投资型购房的调控应当通过限制家庭成员各类贷款的总额度来实现。另外，为了调控房地产市场的供需结构性矛盾，应当对开发经济适用房与普通住宅给与更多的金融支持，而更多地限制高档住宅的开发贷款。如果此举减少了商业银行的收益，则有中央政府通过税收等其他手段给予商业银行相应的补偿。
由此看来，金融调控作为宏观调控的主要手段之一，其调控的目的在短期内并未实现，其他因素的影响在一定程度上影响了金融调控的效果。楼市价格主要受供需关系的影响，但是从金融调控的本质看来，紧紧调控利率等金融工具本身对楼市的主体的影响是同向的，即提高利率既增加开发企业的投资成本，同时也会加大普通自住型购房者与投资购房者的购买成本，即对需求与供应的影响是同向的；反之，如果降低利率，则同时降低各方成本。因此，金融调控要对楼市的调控产生有效的影响，合理选择贷款支持的对象才是关键。通过对需求主体的调控，投资购房者的购买力被削弱，需求的总量会降低，需求主体成为自住型购房者；而限制高档住宅的开发贷款，更多支持普通住宅与经济适用房的开发，则是对供应主体的调控，可以减少部分高档住宅供应，增加普通住宅与经济适用房的供应，从而降低楼市供应的价格，进而缓解楼市的供需结构性矛盾。
(2005年5月24日　来源: 戴德梁行)