万科便是典型代表。2017年，南京万科与江苏省泰州市兴化市政府签署协议，在缸顾乡东罗村建设特色田园乡村，试图探索出一条可持续、可复制、可推广之路。

东罗村，全村456户、1516人。

万科，排名中国房企前三甲，2017年销售收入5299亿元。

“城里汉子”到了“村里姑娘”家，不买地、不盖房、不讲排场，一门心思“修门补窗”，如何用自己的方式赢得“娘家”认可？

东罗村的变与不变

走进东罗村，粉墙黛瓦、村巷交织，桃红柳绿点缀其间，一池平旺湖水环抱村落，生机盎然。“东罗村变化太大，感觉自己换了新居。”村民深有体会。

变化起始于2017年。2017年6月，江苏省委、省政府启动特色田园乡村试点建设。之后，兴化市政府与南京万科决定共同推进“政府+社会资本+村集体”三方合作——兴化国资公司负责基建、房屋征收方面的投资；万科负责投入村内建筑、景观以及乡村旅游、农产品推广等方面。

2017年10月，万科在东罗村的建设全面启幕。不到一年时间，村里建起了集康健、娱乐一体的村民服务中心；集村民议事、特色农产品展示为一体的东罗大礼堂；集记录东罗村史、乡村文化为一体的村史展览馆。

与新建载体不同，在村居改造时，万科采用“针灸法”。东罗村村居建筑呈现“年轮式”特点，沿水布局的老庄台片区多为传统建筑；沿公路分布的则以现代楼房为主。“能保留的保留，既不刻意营造传统村落风貌，也不片面追求城镇化印记，留下时代记忆未尝不可。”南京万科副总经理管欣表示，基于这种考虑，其改造主要针对那些破旧危房，并坚持修旧如旧，尽量保留原始风貌。

作为当地“文化地标”，建于1953年的东罗大礼堂一度破败不堪。“改造用材依然是红砖，五角星、红旗等具有时代特色的元素会保留。”南京万科田园乡村事业部负责人徐朝晖说。改造后的大礼堂内部已是另一番景象——现代化的桌椅布局堂中，两侧是特色农产品展示区。徐朝晖说，这是希望来到东罗村的人都能有进一步了解，强化其农产品的文化标签。

在提升居民生活品质方面，改造讲求“刚柔并济”。以前，东罗村有许多老宅使用旱厕。一口大缸、两块木板、一帘麻布，构成一处“方便之所”。万科团队挨家挨户走访，对切实有需要又有意愿改造的家庭，双方共同出资建造家庭整体卫浴设施。此外，万科还出资在村里建设了4间冲水式公厕，切实改善了村民的如厕环境。

家之所以被称为“家”，不仅在于提供安身之所，还承载着人们的感情寄托。在村民广场，墙壁上的一幅写意画尤其醒目，“家乡”二字道出万科的深意。遵循这一逻辑，东罗村变的是乡村风貌，留的是亲情与乡情交融的厚土文化。

万科的“进村”之道

对于有着30余年品质住宅开发经验、硬件改造提升信手拈来的万科来说，把首个“下乡”的“试验田”选在东罗村，有着多方面考虑。

“一是地方政府意愿强烈；二是东罗村具有很大的社会价值，需要解决发展模式的问题。”管欣表示，兴化市政府非常欢迎社会资本加入特色田园建设。这个位于苏中的农业大市，盛产大米、龙虾、大闸蟹等农产品，拥有千垛油菜花田等旅游资源。

“东罗村村民人均年收入18000多元，年轻人大多外出务工，是苏北、苏中农村的典型样本。万科‘下乡’不想只是锦上添花，而是做更有社会意义的事。从这点看，东罗这样远离城市、没有较好产业基础的村，更需要社会资本注入活力。”管欣说，“走访江苏几十个村庄后，我们最终决定选择东罗村作为第一试点。”

但东罗村项目绝非“孤本”。据南京万科方面透露，他们今年将继续扩大乡村振兴范围，印证了万科“下乡”的决心。

今年3月27日，万科召开2017年度业绩推介会。最引人注意的是，万科将“城市配套服务商”的战略升级为“城乡建设与生活服务商”。董事会主席郁亮表示：“万科不能仅仅关心城市，也需要关心乡村，不仅包括城中村、城市周边的乡村，也包括远离城市的乡村。城市乡村的互动包括城市人的田园情节、安全健康的食品和大规模城镇化后的乡村振兴。我们建设的是场景，是美好生活的场景、乡村振兴的场景，而不是去乡村盖房。”

但这一过程也会碰到“插曲”。比如，万科针对深圳城中村的改造计划，就遭遇了“变相抬高房租”、“逼走低收入者”的质疑。

相比城中村，远离城市的乡村因地域差异和乡土文化挑战更大。万科的工作人员表示，之前有社会资本抱着逐利心态改造，用了村民的地，拆了村民的房，村民的居住环境和收入却没有提升。所以，万科进入东罗村时，村民也很担心。

万科虽以开发地产闻名，而如今的战略却是“去房地产化”，在“下乡”过程中体现更为明显。虽曾被邀约拿地开发地产，但万科没有动心。“我们抱着乡村建设的目的进入东罗村，为的是探索可持续、可复制、可推广的发展模式，否则就背离了初衷。”管欣说。

“政府+社会资本+村集体”三方合作的模式，有效地保障了村民利益。按照协定，兴化国资公司与万科成立合资平台公司，负责东罗村的建设运营。村民通过村集体土地等闲散生产资料入股，未来可获取资产性收益、劳动性收益和分红。

比如，已开始营业的东罗大食堂，村民不仅能通过就业获取工资，还可通过集体土地入股拿到经营分红。万科集团高级副总裁、万科上海区域本部首席执行官张海认为，某种意义上，万科“下乡”是城市反哺农村，要探索创新城乡融合发展的体制机制，着力改善农村基础设施和公共服务，“既把乡愁留住，又要让村民享受较好的公共服务”。

“进村”后待解的命题

特色田园乡村建设，优美的居住环境是面子，持续的增收保障才是里子，也是留住农民的最大吸引力。

东罗村的人口结构呈现空心化特点，留守村民多以零散的种养业为生。在改善居住品质和有效控制村民家庭支出之间找到平衡点，是万科考虑的问题。管欣表示，他们目前正与当地政府商议完善家庭整体卫浴改造的推广模式，“让真正有需要的村民优先得到改造。”

“兴化虽是农业大市，但农产品缺乏有影响力的品牌，溢价能力差，制约了特色农业发展。”对于农产品发展的短板，管欣直言不讳。基于此，万科聘请专业团队，对当地生产的南粳9108大米、麦青汁等农产品，统一打造“八十八仓”品牌，进入南京万科管理的社区销售。“一方面，产品品质得到了提升。另一方面，万科具备品牌效益，更容易被社区消费者信任。” 徐朝晖这样解读。

借助东罗村周边千垛油菜花田、水上森林等旅游资源，发展乡村民宿体验游的计划也已开始实施。目前，万科正在东罗村的葫芦岛上建设24间民宿。徐朝晖说，除了吸引景区人流，待民宿建成，还计划向周边城市推广“二十四节气”研学游项目，“油菜花有花期，一年可能只有一个月。借助东罗村的千亩果园，让生活体验贯穿一年四季，可解决旅游季的‘潮汐’现象。”

村民亦嗅到商机。经营超市的村民晏德贵正在装修房屋。在万科的指导下，他计划打造一处主打中低端市场的农家民宿。“旅游业发展后，万科的民宿价格高，我收费可以便宜一点。”晏德贵盘算着错位经营模式。

管欣表示，按照目前的设想，发展特色农业和旅游业将成为东罗村今后的主要方向。虽然很多农业产业项目仍在探索，但村民对于万科的改造普遍认同。对于未来，管欣充满信心：“只要把产业做起来，有好的就业和创业平台，就会吸引年轻人回流，对东罗村和万科来说都是良性循环。”

参与乡村振兴的建设探索只是万科战略升级的一部分。公开资料显示，万科在文化艺术、健康、安全食品等领域都在加快布局。亿翰智库张化东博士表示，多元化发展是房企期望的良好状态，但拥有足够的实力是前提，“百亿元体量的房企首先应深耕好房地产板块；达到千亿元规模后，势必要多元化尝试，尽早布局未来发展。”