白银时代，又遇到调控。中小房企无论是拿地，还是融资都受到诸多限制。当前，缺乏足够体量的房企还想快速做大规模已经不现实。摆在中小房企面前只有两条路：要么选择退出（被收购），要么向下在细分领域做深做精。背靠凤凰集团的凤凰股份选择的是后者——进军养老地产！

众所周知，养老地产的提法已经有多年，并且一度很热，不过雷声大雨点小，真正做起来的屈指可数。因为大部分人都是带着开发地产，卖房子的思维做养老地产。而养老地产恰恰不是地产的问题，而是养老的问题，如果养老的模式没有整合好，地产的流动性价值就出不来。凤凰股份是怎么做的？明源地产研究院在总裁峰会期间对话了凤凰股份总经理王烈。

转做养老地产是被逼出来的

作为凤凰集团旗下的上市公司，凤凰股份此前是做文化地产的。不过，现阶段，这种模式的优势已经较弱。书城往往要通过住宅销售的利润进行补贴。而且，凤凰股份此前在三四线城市拿了不少地，急需去化。转做养老地产，是去化的一种新思路。

一、通过兄弟单位、和基金公司合作去化

早些年，凤凰股份在三四线城市拿了不少地，导致目前库存巨大。目前，王烈主要通过两种方式，对一些可去的存量去库存。

第一种是苏州、南通、合肥等地的写字楼，凤凰股份可以卖给兄弟单位。比如在合肥有安徽出版集团，本身就想在凤凰股份已经建了写字楼的附近建大楼，凤凰股份可以跟兄弟单位谈，在成本的基础上加一点利润，将写字楼卖给安徽出版集团。

第二种是跟一些基金公司合作，将一些办公楼打包成资产包给基金公司，改成酒店或者酒店式公寓。比如一万二一平的价格，凤凰股份九千五给到基金公司，至于中间的差价，则作为凤凰股份的入股，参与经营，但是凤凰股份分盈不分亏（亏的时候不分，盈利了要分相应比例的利润）。由于基金公司希望持有一部分固定资产，王烈表示，这一块的合作正在有序推进。

二、将三四线城市项目转成养老地产去化

三四线城市住宅去库存难，是各地普遍存在的问题。凤凰股份的应对之策是基于自身资源优势转做养老地产。

以服务为切入口做养老地产

养老地产不是地产的问题，而是养老的问题，如果养老的模式没整合好，地产的流动性价值就出不来。基于此，王烈认为，要做养老地产，关键是要将服务做好。

首先，作为物理承载空间的房子，必须要适合老年人群的消费和居住。

此前，凤凰股份在宜兴市龙背山国际森林公园旁边做了一个项目，主要是洋房、别墅。由于人口太少，去化十分艰难。可是，项目当地十分安静，青山绿水，空气好，十分适合养老，故而成为凤凰股份做养老地产的第一个试点项目。

由于原来的别墅很大，一个双拼有300多平米，对一般老人来说，既购买吃力，也并不太合用。因此，凤凰股份请深圳设计院修改了设计，将原来三层300多平米的双拼别墅，做成150平米的两层双拼别墅。如此一来，购置费用减少了一半，只要两三百万就可以住别墅（如果老人不愿意住别墅，还可以住洋房，价格更便宜），不仅让更多的老人能够买得起，而且不用装电梯了，同时，露台以及前后院赠送的面积很大，方便入住的老人种些花草、蔬菜等。

其次，做养老地产，最重要的是养老的相关交通、医疗配套以及服务。

第一，解决交通问题。凤凰股份这个试点的养老地产项目，第一个批客群是凤凰传媒集团内部一两千个退休老人。这些人目前大部分还很健康，在宜兴和南京两地往返的需求较大。宜兴距离南京并不远，走临杭高速，一个多小时就到了，高铁只要30分钟。不过，从住处到高铁站，还是需要时间的。为此，凤凰股份有专车在高铁站接送。

第二，解决医疗问题。王烈认为，凤凰集团内部有不少退休老人，子女都在国外，一旦老人生病，子女就要回来，登记住院、照顾、出院等，十分折腾。且不谈社会责任，即便是集团责任也要将他们照顾起来。

按照规划，凤凰股份要提供的是CCRC——即持续性养老服务（住进来的时候是健康的，但是后面慢慢生病了），因此，其建立起了针对各种健康层次老人的养老服务。

老年人服务中心，健康的老人可以在里面打麻将、打扑克、唱歌跳舞、练习书法，还有电影院、专门跳广场舞的广场等。据王烈介绍，宜兴项目第一批入住的老人是凤凰集团的老人，由于这些老人不少是作家、画家、书法家，本来就很活跃，因此，会有各种各样的社群和组织，开展文学课、书法课等，公司只需要做一定的支持即可。

凤凰股份与江苏省人民医院、南京鼓楼医院等都有协作关系，对方可以通过远程，或者在宜兴项目派驻分支机构的方式，为入住老人提供医疗服务。项目本身也有医养中心，老年人有一些小毛病，或者住院之后需要康复的，都可以入住到医养中心。医养中心有全科医生和康复医生和护理服务，还可以24小时到老人家里提供医疗服务。

为此，凤凰聘请了太平水印（一个养老机构）做前期所有的专业策划，同时还收购了一个团队做后期的服务。

据王烈介绍，凤凰股份收购的团队有70个全科康复医生，除此之外还有300多个正在南京栖霞区做社区养老（政府给将划拨给街道的养老资金，交付给该团队，由该团队负责将特定社区的养老做好）。王烈将其收购只有，并进一步培训，使得该团队能够做到五助——助食（即喂饭）、助浴（洗澡）、助盂（上卫生间）、助医、助行（出行），这五方面囊括了养老的方方面面。

由于这个团队，现在南京栖霞区政府计划将全社区养老的房子交给凤凰股份，不仅不收租金，而且还将全区下拨给老人的费用给到凤凰股份。王烈表示，这样做社区养老赚不到钱，但是也不会赔钱，而且将整个团队的人养了起来。等凤凰在宜兴的养老项目一落地，直接从团队里挑一些人过去就可以了。

最后，则是将物业管理服务、养老以及医疗服务，串起来，形成合力。

王烈表示，项目落成以后，小区里面会有一个很大的食堂，几荤几素的自助餐，只要十几块钱一顿，老年人还能走动的话就自己到食堂去吃饭，如果走不动或者不舒服，则有服务人员送过去。

比较大的挑战是如何将一般的、大众的物业管理服务（比如餐饮服务），跟养老和医疗服务，通过一个主要的负责人和后台串连起来。因为宜兴的项目位于丘陵地带，对行动不便的老人来说，还是个有那么一点小挑战的。

凤凰股份的解决方案是智能化。

凤凰股份引进了三星的智能可视对讲终端，能够对接到服务中心。比如每个老人家里都安装了智能按钮，如果他想到楼下走走，服务中心可以快速响应，用电瓶车将其带到目的地；如果老人不舒服，就送到医养中心。此外，凤凰股份还与一个遥感技术公司合作，设计了一种灯，安装在走廊、门口和床头上，只要老人在一定范围内活动，其心率和呼吸都可以在服务中心的系统上实时呈现，一旦发现异常，服务中心立刻派相关人员跟进。

王烈坦承，整合起来可能是比较难的，但只有做困难的事、做服务真正到位的事才能赚到钱。做养老地产，必须要认真研究市场和面对的客群，沉下心来做产品、做服务。

先行试点，再逐步各地推广

王烈表示，过去凤凰股份通过定向拿地比较多，现在这种方式越来越难，需要到公开市场上去拍地。

凤凰集团每年的营业额达到了二百五十亿，有自己的财务公司，融资成本很低，凤凰股份从集团财务公司拿钱，年化成本也不高。不过，经过去年以来的暴涨，一二线城市的地价已经相当高。而凤凰股份未来投资布局只聚焦在一二线城市，当前情况下，不敢轻举妄动。

按照王烈的设想，未来一两年的重心是将三四线的库存去掉，这其中，将宜兴的养老地产打造成标杆是重中之重。一旦试点成功，凤凰股份将彻底转型做养老地产。

当然，王烈认为，即便是养老也还是一线城市（传统一线和新一线）周边最好。未来，凤凰股份将会到合肥、北京、广州、南京、苏州等城市周边拿地，做一些养老地产。距离方面，项目地点距离中心城市的车程半个小时到一个小时。这些地方的地既比较便宜，对老年人又有一定的吸引力。

凤凰股份还设想与安徽出版集团在安徽黄山做一个全国性的养老项目，同时结合黄山当地特色，营造一个明清或者徽商风格的小城镇，里面既有图书的氛围，又有土特产的氛围，将旅游、养老，一般的房地产开发销售糅合在一起。