共享经济的商业模式，正在暴风骤雨般地改变我们的生活方式。正在举行的北京创新创业“双创周”上，由北京市农委重点推荐的一种创新型住房模式——共享农庄引人关注。

据介绍，截至目前，北京已有2000多套农庄加入到了“共享农庄”之中，分布在包括房山、密云在内的11个近远郊区，其中60%位于北京一小时经济圈内。记者看到，以位于门头沟区的一套名为“梦我小区”的农庄为例，一套一宅一院的农庄，一年的租金为5.46万元。“市民既可以选择这种已经装修好的农庄，年租金从2万元到5万元，也可以定制或者自己装修，自己装修的农庄仅需要支付土地成本即可。”钟鹊飞解释称，由于是从农民手中统一租赁到宅基地，所有权依然在农民手中，但是通过这种模式农民一方面可以实现租金增收，另一方面也可以通过为自家或周边农庄提供物业服务的方式获取工作收入。“以租近为例，1年5万元的租金，农民可以分成2万元。

9月19日，国务院直属央企中国建材集团旗下A股上市公司北新建材（000786）、中国最大的新型建材产业集团，全球发展最快的新型房屋产业集团、全球先进的自主知识产权、国内唯一实现“材料房屋一体化”的北新房屋总经理尹稷华与全球首创“共享农庄”平台，全国首家领先的闲置农宅租赁合作服务交易供应商北京万鸿信息服务有限公司董事长钟鹊飞在全国双创活动周现场签订战略合作协议，将共同打造“共享农庄”，近期将大规模投入北京市场，成为北京市民、企业居住模式中的一个新品。

深化农村土地制度改革，实行所有权、承包权、经营权“三权分置”是继家庭承包制后农村改革的又一大制度创新，是农村基本经营制度的自我完善。要围绕正确处理农民和土地关系这一改革主线，不断探索农村土地集体所有的有效实现形式。2017年8月29日，国家允许包括北京在内的13城市试点集体土地建设租赁住房政策直接催生了“共享农庄”创新项目。

“共享农庄”简而言之就是在不改变农民所有权的前提下，将农村闲置住房进行个性化改造，形成一房一院一地，并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式，通过互联网、物联网技术为平台，与城市租赁住房需求对接，形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。　　

北京万鸿董事长钟鹊飞说，“三农问题”最终需要城市的资本、管理、技术反哺来得以解决。随着城市化的快速发展，农村资源闲置、人力外流“空心化”问题成为政府和农民头疼的问题。而北京这样的特大型城市，人口、资本、技术、人才过载，住房过载，造成了同在一城，“城市病”和“农村病”并存的局面。　　

“共享农庄”模式的优点在于农民最大程度的自愿、自主、自发参与，充分尊重了农村发展现状与传统民俗风情，在不影响正常农村生产生活的环境下，引导农民盘活资源、参与创业或发展第三产业，增加农民收入，增强市场与经营意识。“共享农庄”提倡因地制宜，在统一规划下小规模、创新性发展农庄经济，避免了过度城镇化过程中对农业生产环境的侵害，能让无法规模城镇化或不满开发商开发的区域也享受人居升级，又逐步实现农民增收与科技导入、城乡交流融合。“共享农庄”第三个优势是，农庄使用权共享，收益在合作各方共享，资产增值收益大部分归属农民，平台获得信息中介服务费用，日常经营与承包经营权流转中税费归属政府。　　

“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向，从城乡需求端出发，参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案。中国人民大学土地政策与制度研究中心主任，博士生导师叶剑平教授说，整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。　　

“安”，就是安心、安全。不改变农民产权归属，农民、农村资产安全，“庄家”平台提供信息中介、法律确权、规划设计、改建报批、租赁运维服务，城市消费者同样安心安全。　　

“居”，简单来说就是在保障集体土地权属不变的前提下，村集体和农民出空间，社会资本或城市居民、企业主要出资，共同翻建提高人居环境，改善周边宜居配套，形成宜居宜营的合作农庄，吸引城市居民或团体短租、长租或承包运营。　　

“乐”，就是农民将闲置资源租赁经营权有偿让渡，不仅获取闲置资源的合理回报，农民增收满意，市民能实现田园梦、创业梦，提升居住品质和感受，政府税收增加，何乐而不为。　　

“业”，就是真正实现农民不离乡不离土实现创业、就业。城市资本、管理、人员有序进入农村投资兴业，过去单纯经济利益导向的大规模开发变为各方和谐共赢，这才是是可持续发展的基础。　　

这也是落实2016年中央经济工作会上关于深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利的讲话精神的有力实践。　　

据了解，“共享农庄”的在线服务平台“庄家”手机客户端已于2016年正式上线，“共享农庄”目前主要定位在北京一小时经济圈内的乡村内推广，立足于为城市居民提供安心、生态、情趣的近郊“农庄”生活。“庄家”平台目前已经积累了两千多套农庄资源，这些农庄今后将根据城市用户需求，进行规划设计，主要采用北新房屋专门研发的装配式产业化改造技术和产品，并陆续在全国大中型城市大规模推广这一模式，预计未来五年“庄家”共享农庄平台将在全国盘活利用闲置农宅院落近十万套，每套租赁农庄将提高农民财产性收入150%以上。

延伸阅读：

海南“共享农庄”来了，5类型可拥有自己的农庄，你准备好了吗？

什么是共享农庄

村民可将现有房屋进行改造升级，将民宿出租，民宿的经营权、股权可转让。城里人、候鸟老人可租赁农田农庄，用于农业生产或农事体验。这就是未来的“共享农庄”。

建设原则

建设内容

对消费者认养的农作物建立档案，严格按照约定标准进行生产。产品成熟后，按照消费者的要求既可配送到指定地点，也可进行代销，将销售收入返还消费者。鼓励省外大型农产品批发市场、菜篮子集团、酒店、企业、学校等在海南省投资“共享农庄”。

2、休闲养生型

鼓励农村集体组织和农民以出租、合作等方式发展特色民宿客栈，吸引消费者特别是“候鸟”前往农庄休闲养生度假。打造“民宿+农地”休闲养生产品，把经营权租赁给“候鸟”人群、城市居民，用于农业生产或农事体验。

3、投资回报型

消费者及投资主体通过众筹等方式募集资金用于发展“共享农庄”，农庄为消费者及投资者提供农资供应、技术指导、托管代种代养、产品销售等配套服务，消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。

4、扶贫济困型

引导消费者及投资主体与贫困村或贫困户直接对接，消费者认养贫困户的农作物或者承租贫困户的农地、农房，贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入，实现贫困户持续稳定增收。

5、文化创意型

立足特色资源，吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式，打造特色农庄。

陈向宏在混沌大学首次公开授课，为我们讲述了他是如何将自己家乡乌镇，从一个破烂小镇打造成世界级观光小镇的，值得一看。

我出生在乌镇。我的爷爷奶奶、爸爸妈妈都是乌镇人。

乌镇以前不是一个旅游小镇，而是一个破破烂烂、毫无知名度的小镇——跟中国江南的大多数古镇一样。它做旅游比周庄晚了十年，比西塘晚了四年。

有人说，乌镇是新建的。

也对。原来乌镇西栅这一块，就只有6万平方米，现在有50多万平方米，这是对的。

但也不对。桥还是原来的桥，街还是原来的街，重要的节点都在。

我概括了一下我的人生，在膨胀期也有很多梦想和雄心：比如，要做中国旅游业的老大。但至少，在最初的15年，我都只在专心致志做乌镇。

我只做了两件事。第一，我做了一个壳。第二，往壳里装新东西。

打比方，就是像是一个老奶奶，满嘴掉得只剩一颗牙。我没有把她最后剩下的那颗老牙拔掉，做出一副全套的假牙给她装上去。而是做了自然的生态牙给她镶上去，给了她一口完整的新牙。

这两件事始终围绕着一个基点：体验。

乌镇为什么会成功？有两点：

第一，创新；

第二，实干。

这两点始终要有一个目标——我们要做的乌镇是不一样的。乌镇从观光小镇到度假小镇到文化小镇，核心是从资源产品和精神形态上制造差异性，生成商业模式，形成竞争壁垒。

焦裕禄说过一句话，让我记忆极其深刻：不嚼别人的馍。什么意思？别人嚼过的馍，也就是馒头，我不嚼第二次。

这就是差异性。

乌镇开发保护一期工程——东栅景区（观光小镇）：放大资源的差异性，构建观光类产品的观感体验感受，形成景区生来居上的独特优势。

那时候我用了半年把中国当时有名的几个古镇都看了一遍，发现它们有几个共同点：

所有的古镇都不是一次开发的。它们的形成，都是某个领导想起这件事，老百姓后面跟上，逐步开发的。没有完整的产品形态考虑，甚至没有停车场。所以，乌镇的东栅，是第一个建立停车场的景区。

点经营为主。至今我们依然可以看到很多景区，这里卖个东西，那里挂个喷绘，导游拼命讲“我们这里什么皇帝来过，出过多少圣人，有过多少状元”。这都是基本的套路。

我看到，别的所有古镇都只有一条街或一块地方像古镇。那么，做东栅景区，我要做的，是什么东西呢？

我要做的，是整体风貌——不是做一个点，而是做一片。

于是，我拆掉了那个老区里的新房子：所有与老区不协调的建筑，七八十年代的宿舍楼，钟摆大厦，我都拆了。我要做减法，这样才能凸显出老房子。

为什么乌镇在2000年一对外开放就可以后来居上？因为乌镇讨了一个巧：大家都觉得乌镇像一个古镇，是一个原汁原味的小镇，这是其他古镇没有的。  

乌镇开发保护二期——西栅景区（度假小镇）：用产品的差异性创造和放大度假客人的浸入式体验感受，构建景区的差异于同类产品的差优势。

如果说东栅是有资源的差异性，那么，西栅就是有产品的差异性。东栅是白天游，西栅是晚上游，是度假游，是住下来的旅游，让你来了还会再来的旅游。

现代化小区有的东西，这个古镇一定要有。我做了几件事：

铺建基础设施。我自己建了液化气站，让家家户户通了管道煤气。

建立直饮水厂。今天的古镇，打开水龙头是分级供水，有些可以直接饮用，有些是自来水。

搭建无线网络。让所有西栅人都能免费试用WIFI。

做度假旅游，什么样的游客最重要？住下来的人最重要。我做这些所有的设施是为什么？给住下来的人。

某种形态上，游客对古镇的爱，是“伪爱”。他们来自北京、上海、杭州，每天看到高楼大厦，所以要逃离到古镇。这里，高楼大厦变成小桥流水。但还是过自己熟悉的生活的：你到一个地方的第一件事，是不是打开手机看有没有WIFI？如果这个地方的WIFI是免费的，你马上会对这个地方有好感。

很多景区不重视住宿，它的商业模式就是门票。

但我不。如果我只是千辛万苦做好了一个外部环境，让高档酒店进驻进来，这对我有什么好处？只是在替酒店打工。

我在全国各地做了这么多项目，有一个原则：景区内的住宿一律不合作，统统自己经营。

民宿

所有的民宿统一装修，我们的民宿经营模式分两类：

第一类，餐饮。我一分钱都不要。所有老板只要进来，经过我们的考核后，所有收益100%归你，但你要服从我的管理。

第二类，住宿。我们和老板分成，我给你成本，给你清扫费，给你其他费用。

尽管看上去我们免费做了装修，吃了亏，但有两点好处：

保证在住宿率很低的情况下不浪费酒店的人力成本；

最主要的，在体验过程中间，让游客面对面地感受最原汁原味的服务。

我们对民宿的管理有整套管理措施，细之又细，连不同功用的抹布都要分类，所有的地方都干干净净。

但有一点，你要手下达到你的要求，就要给他尽量多的收入。乌镇民宿的基本经营户，基本上有20-30万的年收入。一年一家几十万的收入，他就不得不听你的话。

我们有一个积分卡，你不服从管理就要从这里出去。因为所有的装修是我们的，你应该出去。所以我们的民宿就不会出现强买强卖这样的事。

景区内酒店

我现在建酒店也都自己设计。传统的酒店行业是计划经济的商务酒店思路，并没转到以体验为中心的度假思维。

走廊

一般的酒店走廊在1.8米，但我现在所有的酒店走廊都做到3米宽，让人感到宽敞舒服。

客房

所有的酒店房间都很大。你进去以后发现连卫生间都很大，这感觉就会很不一样。

不做标配

乌镇西栅那么多酒店，2000多间客房，没有一家参加评星。最大的星是游客评出来的。

我的酒店我很自豪，我们的入住率是同类房价中最高的，效益也是最好的。

为什么？

人家觉得你乌镇景区内的酒店就是不一样，感觉不一样。

这就是体验。

我们现在都在谈全域旅游，其中，有一个很明显的特点就是无景点化。也就是，一个景区看上去不像一个景区，而是一个地域特色很强的设计。所以，乌镇所做的景点，没有明显的景点。

我们将近1000万的游客，有80%是散客，80%里面超过一半是第二次来。他们比我还熟，几号房门是什么，哪里烧的菜好吃，他们来不是为了这些景点。

我们的经济已经发展到，人们不再需要“占用式”的旅游，去哪里拍个照，到此一游；而是体验当地的风土人情。

举例：我们有一个婚俗馆，收入了一些老的结婚登记证书，并做了一些老结婚登记场景的重现。不仅如此，我们可以给游客拍结婚照，发假的结婚证书。这就让游客参与度很高了。

这种旅游叫什么？浸入式旅游。

在西栅，景区内的食物比景区外便宜。因为我要建立一个体验系统。

我们的餐饮体系从配送开始，集中采购——用的酱油、酒、味精，都是品牌的。我们会专门派人来查，如果你用了黑心油立马重罚退出。

我们的产品都是挑最好的，但却要求大家把平均毛利率降下去。乌镇景区餐饮从来不赚钱，或者说微利。为什么？你不能整个景区里面都在赚钱。我们是以住宿和门票赚钱的，大家都吃到一顿便宜的饭，就忘了晚上要住的房间贵了。

所以，我们做老板的要清楚，你最大的是赚什么钱。

乌镇戏剧节等重大国际影响力的文化节庆活动举办（文化小镇）：用文化作为放大景区IP的重大手段，创造度假客人的文化精神感受，形成景区竞争壁垒的无形优势。

差别性是一个系统。我们的资源不一样，产品不一样，感受也要不一样。

小桥流水人家，是共性的。在中国越来越同质化景区的情况下，怎样做到不一样？我们想到要做文化。文化是放大景区IP的最好手段。所以我们开始第三个阶段，叫文化小镇。

这个美术馆花的钱贵了去了，八千多万，建了三年。我们就是要做不一样的美术馆，请法国卢浮宫内装设计师设计。

事实上，现在这种大剧院、美术馆，对旅游的投入不是什么直接效益。美术馆一年至少要贴一千多万。

我做的是什么？

我有一个私心。我是乌镇人，我为这个小镇的孩子提供了最好的天地，美术馆对小学生免费开放。在一个三线城市的江南小镇，有美术馆，可以看到国际画展，那么，他还和北京的孩子、上海的孩子有什么区别。

另外，乌镇因此有自信变得身价不凡。这两馆成为乌镇新的地标，可能不能直接带来效益，却为后十年乌镇的发展做了铺垫。

乌镇旅游的未来是什么？文化。这些都是种子。

很多古镇晚上没有统一的管理。而我们不一样，越到晚上，越要加大管理和营造景区氛围的力度。

我们做光效应，请了三波人来帮我们鉴定：摄影师、IP游客、过夜游客，他们认为不漂亮的我们修改。

我们不用轮廓灯勾勒房子，也不用彩色灯泡。所有景区都是单色。晚上提供充分的休闲空间，有吃有住，有娱乐空间。

商业也可以成为风景。我们不要没有个性的恶俗商业。

很多古镇的品牌店招都是电脑喷绘，字要多大有多大；要么就是绣字的招旗。我们不一样，特别重视店招。古水北镇的店招都是自己画。

我所有的商业划分为两类，赚钱的和不赚钱的。不赚钱的就是营造氛围的，比如卖鸡毛掸、鹅毛扇的。这个店不赚钱，我们是贴钱的。

西栅景区不是租金模式，一个景区不能卖两种相同的商品。你要卖什么东西，以什么方式卖，先写出来，我们来评估。觉得你赚钱的适当收租金；不赚钱的少收租金，甚至不收租金也可以。

乌镇民宿的一个土鸡汤，这个土鸡至少多少分量都要规定。如果说土鸡变成了半只鸟一样大小，你可以投诉。

所有的商品价格都要报备。我们公司就是一个物价局，这就是从制度上杀死你，最贵不能卖高多少。你报备要有分量要求。我们的番茄炒蛋，不低于四个鸡蛋，我们就是这么规定。

细节：用贯彻始终的“细节”把控，以“制度管人、流程管事”为手段，建立持续的质量改进的迭代机制。

什么是“制度管人，流程管事”，就是你所有的行为必须要制度和流程加以规范。出了问题，我首先问，有没有制度？没有制度，可以原谅；有制度，你不支持罪加一等。

这听上去挺死板，但是你要服务的标准化，流程化，只有这么做。

在运营中放大体验，在体验服务中增进独特性，“每个景区就是一舞台”，只有精致的、人性的、深度参与性的体验才会给游客制造深刻印象。

从运营的角度做好体验的原则

1.不苛求每项体验都会带来企业盈利。

因为体验是个系统，不同于即期消费。“小感动制造大消费”。

举例：

景区安全感——醉酒客人处理。很多人到了乌镇很放松，晚上喝得醉醺醺的。我们现在有规定，你喝多了酒，会发现后面总有一个人跟着你，不远不近。很多人喝醉酒躺在地上不省人事，我们都是免费抬回去。

第一次你觉得感动，第二次会觉得这个地方真是非常好。

景区卫生感——厕所设计。这么热的天，游客在外面走一圈，衣服就湿透了。我们现在的厕所设计就是有冲凉的。你可以进去冲凉换一套衣服出来，这就是人性。

2.有意制造产品的缺失，放大消费者的占有期待。

增加体验感，保持饥饿感是很重要的，让体验感来之不易。

举例：

很多人吐槽乌镇的小吃，买个萝卜丝饼要排很长的队。为什么不把萝卜丝饼的规模扩大？这是我的理念：吃小吃是一种情趣，不要轻易得到。我第一次来排队，没有排到，那下一次还会来排队。

我们所有的小吃规模都不大，但要求精致。我们的馄饨摊，肉粽摊都这样。我们的小吃不提高价格，但会规定数量。把量增大，就不是体验了。

3.设计体验的过程是学会做加法和减法，目的是将人心、体智的感受优于参照物。

加法：

民宿房东迎客。房东应该到门口去接游客，替他拿行李，这就能让游客感觉到人性。

冬天送热饮，夏天送冰饮。

酒店定制化早餐。让游客感到被重视个性化的需求。

减法：乌村的一价全包。

4.在制造体验中，始终要以“美好”为增加体验的出发点，重视每位游客的心理感受。

我们在制造体验过程中间，要不忘初心。初心是什么呢？是美好。出发点千万不要扭过来变成赚钱。