桃李春风：蓝城的特色小镇能否御风而行？/热点专题/新闻动态--深圳赛纳策划机构

自从国家提出特色小镇概念以来，特色小镇一直特别火。这几年，绿城、华侨城、恒大、碧桂园等标杆房企都发布了自己的小镇战略，比如绿城计划要在10年建100个小镇，实现一万亿销售额，华侨城将以ppp模式在全国打造100个特色小镇，碧桂园则称5年内要投入不少于1000亿建10个有差异化的科技小镇。

大家都知道，现在一些热点一二线城市拿地非常难了，通过特色小镇拿地不但便宜，而且占地面积动辄都是十几平方公里，很好地解决了开发商拿地难拿地贵的痛点。

1、选址布局：一二线城市周边是重点

对于特色小镇的布局，蓝城小镇选址要求在大城市周边，宜居、宜游，经济条件相对较好，规模在2000亩以上。但不同梯队的城市，对于小镇区域的考量都有所不同。

在城市层面，主要考虑城市能级、交通、生态与地块等要素，并用具体的数据进行支撑。

现在看来，开发商对于小镇的区位选择，基本形成了共识：一定要选在大城市周边。因为在大城市周边，跟大城市互动更方便、更强，有点大城市后花园的感觉，对于日后小镇的人流量也是一个保障。所以说，未来一二线热点城市一定会是小镇的主战场。

特色小镇一般都位于城市周边，交通便利非常重要。一是最好已经或规划有高铁站、地铁站、轻轨站点等线路；二是距离交通节点便捷且距离近；三是距离最近的高速出口车程10分钟内最佳。

交通资源之外，还应该重视景观资源。特别如果不靠近大城市，更加要有特别强的资源。

蓝城的选择标准，是项目内部或周边有河流、湖泊、水库等自然水体资源，且水质条件良好；地块内部或周边有农业资源可利用；有历史文化资源沉淀。

2、小镇规划：90%住宅、10%配套

蓝城认为，小镇应该比村庄大，比城市小。在蓝城，小镇是1平方千米开发建设，然后带动3平方千米或者5平方千米的农业改造，最终做出一个常住人口在1~3万的小镇。

蓝城小镇在建筑规划中，90%的是住宅，10%的是配套设施，包括医疗、教育、餐饮、娱乐和文化等。内部结构上以小镇中心为核心，向外辐射，规划交通，根据不同地貌规划不同风格及功能的建筑群、丰富的景观等。

按照蓝城的设想，100种小镇需要有100种别样的风情，恰到好处地运用原生资源，可以避免小镇风格的统一化。对于土地的利用，尊重、克制、修缮、还原是其中最重要的态度和方法。

小镇居民以中产白领和农民为主，其中35~55岁城市白领中产阶级占比60%，农民占比40%。

对于蓝城小镇的住宅产品，大家应该都比较熟悉了，最早爆红的杭州桃李春风，总价200万的中式小别墅一推出就被秒光了。蓝城小镇在住宅产品设计上有几个特点：

第一，产品形态丰富。从高层、叠墅、排屋、中式合院到独栋别墅，基本都会涵盖。

第二，以中小户型为主。由于面向的购买群体主要是白领，为了降低购买门槛，小镇住宅户型以中小户型为主，比如早期推出的90平小别墅，前段时间北京桃李春风推出的中式双层农庄小院，面积也在158-211m²左右，158平做到四房两厅三卫。

第三，注重庭院的设计。蓝城认为，庭院往往是农业小镇的真正价值所在，所以蓝城小镇多会以敞开式手法营造围合式空间，设计主院、侧院、偏院、天井。主院造景、侧院种菜、后院收纳，满足居民的不同生活需求。

在蓝城小镇，道路是作为独立项去规划设计的，因为要考虑的要素比较多，比如功能性、便捷性、舒适性以及类别、材质、色彩、尺度等等。设计师将小镇道路比喻为“生趣的河流”。

3、产业导入：可以把农业作为核心产业

产业是小镇发展的生命力。如果只做住宅，大部分小镇都显得太大了，很难有那么大的人口迁徙。没有产业辅助的话，人是呆不住的。

蓝城小镇的产业构成包括12要素——农业、颐养、健康、教育、旅游、文化、文脉、商业、科技、宗教、艺术、产业。一般所有项目都有4个小镇基因：农业、教育、康养和文旅，每个小镇根据自身的资源优势进行产业复合。

所以我们可以看到蓝城小镇基本都是4+1的模式。比如上海春风江南的养旅农复合型健康产业园、莫干山观云小镇以旅游度假为主的颐养产业、嵊州越剧小镇的文旅农复合型双创示范区等，都是产业复合的体现。

现在，蓝城农业已经拥有一支强大成熟的运营团队，2个现代生态化农业基地，并有100多个联盟基地，涉及100多种产品。

此外，蓝城在生活服务、养老、健康、教育等方面也拥有很强的资源优势。正因为积累了这些资源优势，蓝城在做特色小镇过程中，对运营、产业规划都会更加从容。

蓝城认为，一个小镇的活力源于它的小镇中心。小镇中心是小镇的核心，承载着整个小镇主要的公共服务功能。那么，蓝城小镇中心的运营服务模式是怎样的呢？下面我们以杭州桃李春风的小镇中心——春风里，来解读它的具体做法。

桃李春风总共占地1500亩，拿了八分之一也即118亩来做小镇业主的生活服务，重点打造5个方面配套：健康、教育、商业、产业和物业。

小镇中心春风里设计灵感取自于西湖湖滨、南宋御街、西溪湿地等杭城美景，从生活内容来看，整个小镇中心规划了三个中心，一条街区，它涵盖健康颐养、休闲运动、家庭学习以及文化生活。

蓝城小镇打造了360度全龄化的颐养体系，这个服务体系主要注重3大块：健康管理、颐养照护以及医疗问诊。

基本就是一个多功能的社区型的养老服务机构。这其中最重要的是暖心窝颐养之家，它配备了社区门诊、中医理疗中心、康复中心、智能长者体验中心和日间照料中心，还有春风食堂的营养餐也会融合进去，建立食养服务体系。

主要包括室内运动馆、运动公园、户外球场、彩色及观景慢步跑道等。

蓝城小镇在调研以及对商业运营的思考过程中发现，只有孩子经常来到这个小镇，这个小镇才会充满活力，他的父母、爷爷奶奶才会来这里定居生活。所以小镇配套能满小孩的需求非常重要。

蓝城认为，小镇建设的核心价值就是生活服务，生活服务的持续输出构成了一个完整的生活服务体系，它融合生活各个内容，构筑了整个小镇的生态圈，这里面包括商家、业主，以及开发商、物业、商管公司，以及周边一切关心、支持小镇的人，他们所要做的同一件事情就是营造非常好的生活，提供非常优质的服务内容。