文旅项目发展的三个阶段

那么，在这样一个竞争激烈的情况下，文旅项目的操盘手应该如何去做项目？又如何保证项目降低亏损、增加盈利空间？首先我认为文旅操盘手必须要懂得文旅的顶层设计。

我们接下来讨论一下，文旅的顶层设计是什么？

顶层设计其实是一个系统性的规划。它是指从全局的角度，运用系统的方法将项目的各方面、各层次、各要素进行统筹规划，以集中资源、高效快捷的实现目标。

那接下来我们再梳理一下五个维度分别解决了什么核心问题。

  接下来，我们来讲一讲顶层设计的缺陷。顶层设计没做的情况下会出现哪些问题，我这里先拿一个案例给大家分享一下。我们讲苏州的福禄贝尔公园，在九八年倒闭的这么一个案例分析。在做这个文旅顶层架构的时候，有致命的一点导致的公园出现问题，就是他对于投入和产出的计算不足，导致资金链的断裂，所以导致公园关门。那么他为什么会这样呢？他计算了上海的人口、江浙沪的人口，他认为这转化率很高，可能能达到第一年400万以上的游客量，但是要知道，那个时候，上海到苏州公园的道路就是318国道，这么远到他的园区，道路的疏通压力，包括这个距离和驾驶舒适度都不能达到游客的需求。所以制约他的就是交通的问题，这里我们讲到交通，可能会讲到周边的支撑，他周边没有任何支撑，成本过大，因为盲目乐观的估计到我未来会有400万的游客，所以他的员工的数量都将近达到一万人，然后每个周末不管人多人少，都会召开烟花表演大会，这对他的经营成本造成很大的影响，也就是影响利润。那么第三点，就是大的环境。就在那个时候，九六年的时候，他的门票价格是180元。但你要知道九六年收益能买得起180的门票的游客量级有多少，他的门票价格定高了，所以说它的销售就起不来。那也就是说，他高估了门票价格，也就是高估了整个公园的投入，也高估了整个成本过大，所以导致了资金链的断裂，造成了亏损，这些要素都是顶层设计里面所需要的。

接下来我们就来讲顶层设计的四个要素，也就是说你做的顶层设计是为了什么？那我们从四个维度去讲——价值、品牌、利润和收入。我在PPT上写了这么一段话：有价值的公司不一定有利润，有利润的公司不一定有价值，有品牌的公司不一定收入多，收入多的公司不一定有品牌。那这段话的意思是什么呢？作为一个企业，在做文旅顶层架构的时候是要有所取舍的。那么我们接下来就一条一条过。

鲍将军先生的珍贵手稿

第三个，就是各种渠道，比如ota，或者大客户、企业团，这些的转化率，那么你就要算要学校有多少，企事业单位有多少，或者是每年的会有多少。根据这个三个部分的游客量，就能推算出来我一年的游客量大概在多少。根据你游客量的多少，比如说我第一年游客量在100万左右，总收入在一个亿左右，那我们认为投到五个亿，这个模型是合适的，因为投资模型我不能展示给大家，他是一个非常大的动态Excel表，根据这个模型，就能测算出来这个项目的投资量在多少是合适的。这是对上端投资量级来说，我要投到多大，如果投太大了，可能就不合算，投小了，那可能竞争力就不够。那么对运营来说呢，我要把整个游客量进行拆分，比如说100万的游客量，我要拆分到每个月，拆分到每天，通过每天每周每月的管理，每月能达到我第一个投资测算的游客量的时候，我的公园是正常的；如果说达不到怎么办，那我肯定要考虑的事，一个对市场的再次评估，第二我要考虑我的产品，是不是不受市场需要或欢迎，这两个是投资测算很重要的原因。

那么说到投资模型，我们普遍有一个现象，当我们做一个旅游项目的时候，越想越激动，这肯定好，就沉浸在项目的内容里面，项目里过山车，有旋转木马，这个想想就无比的好，然后越想越好，到后面设计师越设计越好，投资就不断的增加，到后来一个亿的项目做成两个亿，这种案例也是屡见不鲜。所以说对于的成本的控制是在公园建设期的最主要的一个手段。那么在投入时候，我们可能是引进了世界唯一一个过山车，那我们在做投资模型的时候要考虑我投资五个亿的公园，三个亿去买过山车了，那我其他怎么做？三个亿的过山车又能产生多少效益？，所以这就是我们要评估的再投资模型的时候都要评估的这么一个很大的问题。那么对于投资模型，我认为刚才讲的就是一个总的测算，但是对于总的测算只是一个投入，我们要考虑经营，如果投入的时候我们不能很好的预测成本，那我们的收入和成本不匹配的时候也会造成亏损，所以说我们要考虑到什么程度，要回到你的公园，是早上十点开门到晚上十点，还有到下午四点，因为这些问题直接影响你的用人成本，如果说超过八小时，那就两班倒，如果八小时以内可能就一班倒。那当然，这个和游客的量级和人力支出是息息相关的，包括能耗。除了这个成本，人力、能耗，还包括了固定资产的折旧和资金的成本。所以这些人力成本上去、资金成本上去以后，一般情况下，主题公园的最高值的成本会达到40%左右，最低也会在25%左右的成本。这个是在一般情况下成本。那对于公园来说，游客量越大，它的成本越低，因为他公园的成本，大家都知道，他基本上是个定值，就像100万人和120万人成本基本不变，这也是我们做文旅的特点。

产品模型与案例推演

第二种文化类是我们称之为经典型的这种公园，是一个区域文化的名片，梳理把它整合在一个集聚在一个地方，那他本来就是和这个地域文化相关的。他是独特的，因为独特的东西它是有生命力的，所以很多企业会做文化类的这种公园，而且他的这个资金成本不高。

第三是科技类，我们说的游乐场就属于科技类，包括AI、机器人，这些科技的东西其实我们现在已经很多了，其实这一个产品，现在几乎是竞争非常激烈，因为科技类特点就是投资大、成本大，但是他的轰动性也大。

第四就是未来型，我们金马克也一直在研究未来公园怎么做，我们公司的金燮明总裁上次给我们讲了一堂未来的课，未来型的文旅怎么去发展，我觉得这个就挺有意思的，就像我们受一部连续剧的影响——西部世界，他就是一个机器人的小镇，为现代人带来非常愉悦的体验。

产品的设计定位

这个是空间设计中必须要考虑的要素。当然每个设计作品的风格理念会有所不同，有的风格像福克斯、环球影城，有的是花瓣形的，有的又像迪士尼，然而迪士尼的风格之所以成功是因为它的动线不一样，也就决定了他空间形态的不一样，从而吸引到游客。另外还有一个因素是色彩，其实色彩是非常重要的。色彩能影响人的情绪，能产生有较高的识别度。比如说法国的主题公园，给人的印象就是一种色彩斑斓的感觉；荷兰的主题公园最大的特点就是就是绿色的墙，白色的花，转动的风车；再者像迪士尼，整个公园是五颜六色的，颜色能带来一种很直观的感觉。但在大多数情况下，很多的项目在设计过程中会忽略掉整个公园的色彩问题。色彩设计在很大程度上又与季节有关，一般情况下，暑期游客最多，用暖色调会感觉到很烦躁，很炎热，而冷色调会让人感觉更加舒服，所以说水公园都是冷色调为主。另外公园内容端信息化也是很重要的一个因素，只有信息化才能解决游客的需求。游客有反馈，我们才能知道公园哪里需要提升，哪里需要改进，这样才能更好的将公园做好。因为从某种程度讲，文旅产业就是一个时尚产业，不时尚，就没法吸引游客。所以从市场的需求考以及公园的未来考虑，内容端的地带性以及如何更新，如何能跟上游客需求，如何跟上时代发展也是产品模型设计定位的重要因素之一。

讲完这个投资模型，讲完这个产品模型，我们讲讲运营效率。

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