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《土地管理法》修订为文旅康养地产创造新机遇

浏览：804次    时间： 2019-10-20


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市场契机：文旅康养融合的市场黄金期


伴随着人口老龄化的到来和居民消费升级，我国人民对大健康的消费需求不断攀升，文旅、度假、健康、养老产业市场不断扩大，相应带动特色地产市场迅速成长。2018年末，我国60周岁及以上人口达到24,949万人，占总人口的17.9%，已接近中度老龄化社会的标准20%，相比2017年增长859万人，涨幅0.6%。其中，65周岁及以上人口16,658万人，占总人口的11.9%，相比2017年增长827万，涨幅0.5%。据估计，我国将在2030年进入重度老龄化社会，2050年达到深度老龄化。老龄化时代的快速来临催生了大量养老服务需求；一方面，年轻劳动力趋于短缺导致社会老年人照顾的能力缺口不断拉大；另一方面，现有公共养老设施短缺，其数量和质量均严重滞后于经济社会发展需求，商业化养老设施成为弥补短板的必然选择。



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政策契机：全面深入实施健康中国战略


十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。为应对老龄化挑战、满足我国人民不断升级的健康休闲和医养服务需求，近年中央和地方出台了一系列政策，推动产业发展、引导社会投资进入。特别是在医养产业方面，按照“健康中国”战略的指引，做出了递进式政策安排（表1）。



一系列政策体现出我国积极应对人口老龄化，发展健康产业，推进医养结合，鼓励民间投资进入养老、医疗等领域，从用地、养老设施建设、医养结合、金融支持等多个方面提供配套扶持政策，为康养文旅产业的发展提供了日益完善的内外部环境（图1）。



市场需求和政策支持的双重利好下，大健康、养生旅游等众多文旅康养产业相关概念备受市场和资本关注。中房智库认为，新时代文旅康养地产属于“现代房地产业+”概念范畴，是建立在传统健康产业、休闲产业、文化产业、旅游产业深度融合、关联配置和产业链条重塑基础上的，以现代文化旅游设计理念容纳多种物业形态，通过地产开发项目的景观重塑、空间格局梳理和资源要素整合作用打造载体；进而以中国传统的养生观和现代医学的融合为理念，以“休闲、度假、健康、养老、养生”为核心功能，实现为包括老年人、工作压力人群等特定群体提供综合化、定制型、针对性身心康养服务的高阶房地产产业形态。


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发展业态：五类典型项目模式




其中，康疗型养生养老项目最为典型。以中房智库调研过的成都温江国际医学城项目为例，该医学城总面积65平方公里，包含医疗服务区、康复养生区、商务配套园区三个区域，不仅为市民、老年人、社会群体等提供现代、周到的健康休闲服务，还可为西部中高收入阶层和长期居住的外籍人士提供高水平的医疗服务，融合寻医养生、生态观光、休闲旅游、国际交流等功能于一体。农家休闲养老以联众集团的城仙居项目为例，联众集团在全国环境优美的乡村布局，在乡村景区周边利用农村闲置资源建设度假物业，将乡村旅游和乡村公寓融合，为城市家庭提供专业的乡村度假服务，满足城市人回归田园的精神渴望。


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发展载体：文旅康养+农村建设用地的必由之路


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四大影响：打开市场，创造机遇


《土地管理法》的修订对文旅康养地产发展的影响主要体现在以下四个方面。


一是简化文旅康养地产项目土地获取的环节，降低土地获取成本。从土地获取的角度看，根据现行《土地管理法》的规定，利用农村集体经营性建设用地开发建设康养项目，必须将土地征收为国有建设用地再进行土地获取和开发建设。而按照新《土地管理法》的规定，农村集体经营性建设用地可以直接入市，土地流通环节进一步减少，有利于文旅康养项目的开发商以比之前更低的时间成本取得土地资源。另外，文旅康养项目落地可以解决当地就业、完善当地基础建设，开发商可以协商以较低的土地成本获得项目用地。




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